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北京楼市趋向改善化、高端化 上半年新房成交均价达3.45万元/平方米
2016-06-23    
    眼瞅年中考核将近,开发商开始密集推盘,仅在上周就有15个新盘入市,既有住宅项目也有近来火热的商住产品。不但多个新盘开盘即售罄,价格也创下新高。这也是整个2016年上半年北京楼市的真实写照:趋向改善化,高端化。来自中原地产市场研究部的数据显示,北京楼市正处于量价齐涨的“蜜月期”,住宅成交套数超过两万套,平均单套房均价达510万元。

    那么,下半年是否能延续这样的火热?虽然面对诸多质疑,但业内普遍认为,高端项目不断涌入的背景下,只要品质得到购房人认可,价格比较合理,仍会非常抢手。

    上周15个新盘密集入市 年中考前最后的冲刺

    年中考核将至,开发商们纷纷加快入市步伐,开始了最后的冲刺。据亚豪君岳会统计数据显示,上周北京住宅市场少有的一口气推出了15个项目,在供应端上,创下了2010年以来的月度新高,要知道今年北京楼市周度开盘量平均只有5个,而这次开发商不约而同地大规模推盘,既是抢跑也是抢收,不少项目都在开盘当天售罄。

    像老项目后期万科五矿如园在上周开盘,售价从去年的6.5万元/平方米,一路涨到了7.5万元/平方米,8.5万元/平方米,最新一期的报价高达9万元/平方米。

    而首次开盘的项目华远·裘马四季和京投发展·檀香府也都开盘热销,像主打别墅的檀香府作为潭柘别墅区的首发项目,上周末开盘仅两小时便销售了12.8亿元。

    亚豪机构市场总监郭毅认为,今年以来北京住宅项目入市稀缺,因此上述项目入市就吸引了大量改善型需求。

    火热的不单单是住宅,在北京可能加强调控商改住产品的预期下,商住类项目仍在加紧入市,赶在限购之前集中出货,抢收业绩。

    除了像北京城建·北京密码、天恒世界集这类近期频繁入市的项目之外,纯新盘首开·中晟广场、首创中心·天阅公馆也抓紧有利时机推盘入市。其中位于丽泽商务区核心的首创中心·天阅公馆项目单价高达7万元/平方米,在近期入市的商住项目中,单价名列前茅,但依然在开盘当天取得超九成的认购。

    对于业绩的要求和对未来的担忧让更多开发商选择了加速出货,而苦于新房放量较少、价格不断攀高的购房人,也快速出手热点项目,造成了年中之际北京楼市供需两旺的局面。

    半年涨了13% 新房成交均价达3.45万元/平方米

    年中的量价齐升也几乎是整个2016年上半年的缩影。根据北京中原地产的数据显示,截至6月20日,北京累计签约商品房住宅22195套,而供应量只有11062套,供需比高达1:2。每卖出两套房子才能补充一套,严重的供需失衡导致房价在上半年里持续上涨。

    数据显示,2016年上半年的成交均价为34519元/平方米,不但再次突破3万元/平方米的门槛,而且相比2015年下半年30559元/平方米的价格,也是大幅上涨,半年涨幅约为13%。

    正是在这种全城豪宅化的刺激下,北京单套住宅的平均价格也不断拉高。据中原地产研究部统计数据显示,2016年至今,北京平均单套住宅成交均价高达510万元,相比2015年上涨幅度高达34%。

    千万级豪宅的占比更是创下新高。根据中原地产研究部统计数据显示,截至6月20日,北京成交的商品房住宅中,1000万元以上的高端住宅,成交占比高达11.1%,而2015年这一比例仅为5.8%。

    从占据北京2016年成交榜单的项目看,位于前15位的项目中,仅有1个项目签约均价低于3万元/平方米,签约均价超过4万元/平方米的多达13个,签约均价在6万元/平方米以上的高端项目则达到了6个。

    顶豪竞争残酷 真正单价卖上10万的仅两个项目

    不难看出,北京楼市豪宅化、高端化趋势愈加明显。但仍需要看到的是,在2016年上半年成交金额超过10亿元的项目共有27个,这些项目中并没有像开发商声称的那样遍布10万元盘,真正售价超过10万元/平方米的仅有两个项目,分别是融创的使馆壹号院和中赫的万柳书院。中原地产的数据显示,两个项目的成交均价分别为106819元/平方米和154100元/平方米。

    “虽然都声称最贵超过10万元,但实际只有少量的户型,平均下来整体售价都控制在10万元以内,这样才有利于与其他项目竞争。”一位豪宅项目的营销负责人对北青报记者表示。因为新盘豪宅项目不断涌现,豪宅市场的竞争变得更加激烈,一些新兴的豪宅区纷纷崛起,带来了更多的豪宅产品。像新兴的南中央别墅区,北京龙湖副总经理李亮就表示,龙湖与首开合作开发的天琅将是一个低密度的高端别墅盘,将会成为南中央别墅区的标杆产品。事实上,该区域的高端别墅项目已经扎堆,首开、旭辉、融创、城建等大型开发商都将推出低密业态项目,其未来将是高端纯熟别墅板块。

    原有的豪宅项目加上不断涌现的新豪宅区,业内人士认为,几乎可以断定,下半年北京的豪宅市场将面临更加残酷的竞争。

    楼市火爆 房企有望提前完成任务

    楼市的火爆,让大部分上市企业上半年业绩爆发。从中原地产日前发布的一组数据看,往年房企全年销售任务在上半年一般完成30%-40%,而今年上半年有望完成60%-70%。相关研究人员预计,如果下半年市场没有变化,2016年大部分企业将超额完成年度任务。

    不过,对于楼市过热的担忧也越来越多。不久前,《人民日报》刊登题为《开篇首季问大势》的文章,在提及房地产时,多次预警一二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险。本月7日,《华尔街日报》发表题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文章,指出中国最近出现一波房地产市场繁荣,却没有从房地产股票的走势上反映出来,这种脱节是对投资者的一个警告:即当前的房地产复苏不可持续。

    不过,市场乐观情绪仍然饱满。

    中原地产的土地监控报告显示,今年前五个月,全国已经产生120个“地王”,比2013年全年多出一倍。截至5月25日,50家典型房企的平均拿地成本达到6283元/平方米,比去年同期增加48.4%。这反映出房企对于未来一年多的市场预期。

    同时,随着销售市场持续升温,房地产去库存进展明显。全国商品房待售面积已经连续两个月减少,北京楼市更是如此,存量房套数仅有6万多套,远低于2014年的8万套和2015年的7万套。

    一位国企高端项目负责人就预计,“虽然不能期待下半年重现年初时疯狂的曲线,但高品质、成熟配套、价格合理的项目依旧会非常抢手。”

【来源:北京青年报】

 

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